Títulos de Crédito Imobiliários

A saudável sopa de letras das aplicações imobiliárias

Por Paulo Queiroz

Como é bom saborear uma sopa quentinha nas noites de inverno. Aquece, alimenta e, a depender dos ingredientes, pode ser muito saudável.

Inspirado nessa agradável experiência gastronômica e estimulado por leitores, achei oportuno escrever um pouco sobre três dos principais papéis de base imobiliária que compõem a variada sopa de letras imobiliária disponível no mercado brasileiro, a saber: CRI, LCI e cotas de FII.

Comecemos, então, pelos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Os CRIs, emitidos por Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários (CSCI), são títulos de crédito nominativos, de livre negociação, constituindo promessa de pagamento em dinheiro. Eles são lastreados nos créditos imobiliários adquiridos pelas CSCI, advindos de contratos de financiamento imobiliário ou de locação de bens imóveis.

É importante que as CSCI tenham adotado o denominado regime fiduciário, que separa os créditos imobiliários adquiridos do patrimônio das próprias CSCI. Dessa forma, apenas passivos tributários ou trabalhistas das CSCI poderão afetar esses créditos. Nesse sentido, o ideal é que a CSCI não tenha empregados, de modo que o risco trabalhista seja totalmente eliminado. É fundamental que o investidor leia o relatório produzido pela empresa de rating. Nele estão contidas as informações importantes que definiram o rating atribuído aos CRI.

Igualmente relevante é a leitura do termo de securitização lavrado pela CSCI, que contém todos os pontos cardeais da emissão, como, por exemplo, as formas de reforço de crédito ou de liquidez existentes. A remuneração oferecida pelos CRI é composta por uma taxa de juros fixa ou flutuante mais atualização monetária.

Outra opção de título de base imobiliária é a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), que pode ser emitida por bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, Caixa Econômica Federal, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias.

Trata-se, conforme escritura de emissão, de título representativo de direito de crédito pelo valor nominal, juros e atualização monetária, lastreado por créditos imobiliários oriundos de financiamentos garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel e, opcionalmente, por outras garantias do emissor (por exemplo, garantia fidejussória da instituição financeira emitente).

Completando o cardápio, o investidor poderá adquirir cotas de FII (Fundo de Investimento Imobiliário), o qual, de acordo com a legislação, poderá ter em seu patrimônio uma ampla gama de ativos relacionados à área imobiliária, tais como: bens imóveis, direitos reais a eles relacionados, CRI e LCI.

Hoje, existe no mercado FII de Renda (aufere renda de locação), FII de desenvolvimento imobiliário (dedicado à incorporação imobiliária), FII de papéis imobiliários (que aplica em títulos de base imobiliária), FII misto (que congrega objetivos de mais de um dos FII antes referidos) e FII de FII (que adquire cotas de outros FII). O perfil de risco do investidor determinará que tipo de FII deverá compor o seu portfólio.

Ressalte-se que os CRI e as LCI são aplicações de renda fixa e que para serem adquiridos pelo investidor deverão ter o rendimento líquido projetado comparado com a remuneração líquida oferecida por outras opções de títulos privados (debênture, letra financeira etc). Quanto às cotas de FII, podem ser, para fins de "asset allocation", consideradas: renda fixa, renda variável ou um misto das duas. Essa definição será respondida pelo regulamento do FII, que explicitará os ativos que o FII poderá adquirir.

Uma vantagem dos três tipos de ativo antes mencionados é que, para pessoas físicas, diante de certas condições, os rendimentos gerados são isentos de imposto de renda. Já o ganho de capital decorrente da alienação desses papéis estará sujeito a esse tributo.

Para que o investidor, contudo, aplique recursos nessa sopa de letras imobiliária de forma saudável, ele deverá antes ler cuidadosamente todos os documentos (termos, regulamentos, escrituras, relatórios etc) que informam a estrutura, os riscos e as garantias inerentes a cada um destes papéis. Essa tarefa não é trivial e demanda conhecimento técnico específico nas áreas financeira e jurídica, entre outras.

Paulo Queiroz é economista e sócio da Portfolio Asset

E-mail pqueiroz@portfolioasset. com.br

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Fonte:

http://www.valor.com.br/impresso/investimentos/saudavel-sopa-de-letras-das-aplicacoes-imobiliarias