O ministro da Fazenda, Guido Mantega, oficializou ontem a criação da letra imobiliária garantida, um título de captação de recursos aos emissores muito semelhante aos papéis internacionais conhecidos como "covered bonds" e terá isenção do Imposto de Renda (IR) para investidores pessoas físicas desde que o prazo médio de vencimento seja superior a dois anos (720 dias). As demais características do novo papel ainda serão detalhadas em medida provisória (MP) pelo governo federal, mas já está previsto que a nova letra imobiliária terá garantia dupla aos detentores.
"Diferente de uma letra de crédito imobiliário (LCI) cujo ativo fica dentro do patrimônio do banco, a letra imobiliária garantida ficará separada dos ativos e a instituição financeira continuará responsável pelos papéis", explicou o sócio-diretor do escritório N,F&BC, Carlos Ferrari.
Conforme apurado anteriormente pelo DCI na edição de 15 de maio último, o objetivo da nova letra imobiliária é completar recursos limitados originados da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para o financiamento de imóveis no longo prazo, e de instrumentos financeiros já existentes como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e LCIs. "A medida é positiva e complementar as LCIs e CRIs. A vantagem adicional será o aumento da capacidade de recuperação de ativos e direitos", diz Ferrari.
Dado as características do novo produto financeiro, o diretor-executivo comercial e de produtos da Cetip, Carlos Ratto, aponta que a unidade de títulos e valores mobiliários poderá registrar a letra imobiliária garantida. "Ainda depende de como a medida provisória vai sair, mas considerando os demais produtos existentes, sim, a Cetip pretende registrar a nova letra", afirmou.
Em sua apresentação à imprensa, Mantega explicou que a letra imobiliária garantida trará segurança jurídica no financiamento de longo prazo, redução dos custos de financiamento do imóvel, e a possibilidade de atração de investidores estrangeiros, já que o papel possui padrão internacional. "Os papéis vão criar um funding [recurso] adicional para o mercado de credito imobiliário para atrair investidores estrangeiros, que gostam desses tipo de papel, que são conhecidos de cover bonds. Eles têm aquele sistema de patrimônio de afetação. Uma parte do patrimônio respalda esses títulos", disse.
Crédito garantido pelo imóvel
Outro incentivo anunciado pelo ministro foi o estímulo ao crédito garantido pelo imóvel quitado, produto conhecido no mercado internacional como "Home Equity". A Fazenda estabeleceu um limite de 3% dos recursos da caderneta de poupança para essa modalidade, o que deve injetar R$ 16 bilhões de recursos para novas concessões de crédito.
Segundo Mantega, o tomador dará o imóvel quitado como garantia e poderá utilizar o crédito para qualquer finalidade. A implementação do incentivo dependerá de uma resolução do conselho monetário Nacional (CMN). "Nos Estados Unidos, o home equity é muito praticado. Não é refinanciamento, é a primeira tomada de empréstimo com a garantia do imóvel quitado", explicou o vice-presidente da unidade de financiamentos da Cetip, Roberto Dagnoni.
No mercado financeiro apenas duas instituições são conhecidas por oferecer o home equity no Brasil, a estatal Caixa Econômica Federal e o Banco Pan, uma joint-venture (parceria) da Caixa e do Banco BTG Pactual, mas os volumes são considerados pequenos entre as demais atividades de crédito imobiliário.
Ainda de acordo com o anúncio da Fazenda, uma nova lei a ser publicada vai facilitar recuperações de bens financiados com alienação fiduciária e inadimplentes para dar maior segurança jurídica aos credores. Segundo a proposta, o adquirente vai autorizar em contrato de financiamento a recuperação expressa do bem financiado em caso de inadimplência (calote do tomador).
A nova lei também pretende dispensar protesto em cartórios para comprovação de inadimplência, sendo que a comprovação poderá ser feita apenas por meio de carta registrada. A legislação deverá esclarecer a responsabilidade do devedor pelo pagamento de tributos, multas e taxas incidentes sobre o bem alienado.
Na avaliação do vice-presidente da unidade de financiamentos da Cetip, Roberto Dagnoni, na prática, a nova legislação também vai simplificar a burocracia nos cartórios. "O princípio de concentração da matrícula do imóvel era uma medida pedida há bastante tempo pelo mercado. Temos um projeto que vai melhorar a conexão entre os bancos e os cartórios. A medida anunciada pode facilitar a análise de crédito dos bancos pois agiliza esse projeto", esclareceu o executivo.
Para Carlos Ferrari, a concentração das certidões vai ajudar a reduzir os custos com a burocracia. "Hoje é preciso solicitar um grupo de documentos sem fim em diferentes cartórios", comparou o sócio do N,F&BC.
On 8 October 2014, Brazil enacted Provisional Measure 656 (Medida Provisória 656, or MP 656), creating a new security for Brazilian financial institutions called Letra Imobiliária Garantida (LIG), the local equivalent of covered bonds for the real estate market. The LIG is a debt security with both direct recourse to the issuing financial institution as well as a claim to an asset portfolio (Carteira de Ativos), subject to a fiduciary regime, and issued in book-entry form through the registration in a central depository authorized by the Brazilian Central Bank. Similar to other Brazilian financial instruments of the same nature, individuals resident in Brazil or investors living abroad are generally exempt from local income tax on capital gains and income from investments in LIGs, however, this is still subject to further regulations and amendments before the MP 656 turns into law. The Brazilian finance minister praised this new instrument and said that the LIG will create additional funding for the real estate credit market and attract foreign investment.
According to MP 656, the asset portfolio may be comprised of real estate loans, securities issued by the Brazilian National Treasury, derivatives instruments entered into through a guaranteeing central counterparty, or other assets to be authorized by the Brazilian National Monetary Council. Currently, it is not clear what types of "real estate loans" may be part of the asset portfolio (for example, whether non-prime residential loans or commercial loans could be included); more detail will likely come when the Brazilian National Monetary Council issues regulations covering LIGs.
Given the fiduciary nature of this new security, financial institutions must appoint a trustee to oversee the assets comprising the asset portfolio and to represent the interests of LIG holders. Moreover, the asset portfolio constitutes a segregated pool of assets (patrimônio de afetação) from the financial institution's assets, and therefore the asset pool is not subject to claims of creditors of the issuing financial institution.
