O ministro da Fazenda, Guido Mantega, oficializou ontem a criação da letra imobiliária garantida, um título de captação de recursos aos emissores muito semelhante aos papéis internacionais conhecidos como "covered bonds" e terá isenção do Imposto de Renda (IR) para investidores pessoas físicas desde que o prazo médio de vencimento seja superior a dois anos (720 dias). As demais características do novo papel ainda serão detalhadas em medida provisória (MP) pelo governo federal, mas já está previsto que a nova letra imobiliária terá garantia dupla aos detentores.
"Diferente de uma letra de crédito imobiliário (LCI) cujo ativo fica dentro do patrimônio do banco, a letra imobiliária garantida ficará separada dos ativos e a instituição financeira continuará responsável pelos papéis", explicou o sócio-diretor do escritório N,F&BC, Carlos Ferrari.
Conforme apurado anteriormente pelo DCI na edição de 15 de maio último, o objetivo da nova letra imobiliária é completar recursos limitados originados da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para o financiamento de imóveis no longo prazo, e de instrumentos financeiros já existentes como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e LCIs. "A medida é positiva e complementar as LCIs e CRIs. A vantagem adicional será o aumento da capacidade de recuperação de ativos e direitos", diz Ferrari.
Dado as características do novo produto financeiro, o diretor-executivo comercial e de produtos da Cetip, Carlos Ratto, aponta que a unidade de títulos e valores mobiliários poderá registrar a letra imobiliária garantida. "Ainda depende de como a medida provisória vai sair, mas considerando os demais produtos existentes, sim, a Cetip pretende registrar a nova letra", afirmou.
Em sua apresentação à imprensa, Mantega explicou que a letra imobiliária garantida trará segurança jurídica no financiamento de longo prazo, redução dos custos de financiamento do imóvel, e a possibilidade de atração de investidores estrangeiros, já que o papel possui padrão internacional. "Os papéis vão criar um funding [recurso] adicional para o mercado de credito imobiliário para atrair investidores estrangeiros, que gostam desses tipo de papel, que são conhecidos de cover bonds. Eles têm aquele sistema de patrimônio de afetação. Uma parte do patrimônio respalda esses títulos", disse.
Crédito garantido pelo imóvel
Outro incentivo anunciado pelo ministro foi o estímulo ao crédito garantido pelo imóvel quitado, produto conhecido no mercado internacional como "Home Equity". A Fazenda estabeleceu um limite de 3% dos recursos da caderneta de poupança para essa modalidade, o que deve injetar R$ 16 bilhões de recursos para novas concessões de crédito.
Segundo Mantega, o tomador dará o imóvel quitado como garantia e poderá utilizar o crédito para qualquer finalidade. A implementação do incentivo dependerá de uma resolução do conselho monetário Nacional (CMN). "Nos Estados Unidos, o home equity é muito praticado. Não é refinanciamento, é a primeira tomada de empréstimo com a garantia do imóvel quitado", explicou o vice-presidente da unidade de financiamentos da Cetip, Roberto Dagnoni.
No mercado financeiro apenas duas instituições são conhecidas por oferecer o home equity no Brasil, a estatal Caixa Econômica Federal e o Banco Pan, uma joint-venture (parceria) da Caixa e do Banco BTG Pactual, mas os volumes são considerados pequenos entre as demais atividades de crédito imobiliário.
Ainda de acordo com o anúncio da Fazenda, uma nova lei a ser publicada vai facilitar recuperações de bens financiados com alienação fiduciária e inadimplentes para dar maior segurança jurídica aos credores. Segundo a proposta, o adquirente vai autorizar em contrato de financiamento a recuperação expressa do bem financiado em caso de inadimplência (calote do tomador).
A nova lei também pretende dispensar protesto em cartórios para comprovação de inadimplência, sendo que a comprovação poderá ser feita apenas por meio de carta registrada. A legislação deverá esclarecer a responsabilidade do devedor pelo pagamento de tributos, multas e taxas incidentes sobre o bem alienado.
Na avaliação do vice-presidente da unidade de financiamentos da Cetip, Roberto Dagnoni, na prática, a nova legislação também vai simplificar a burocracia nos cartórios. "O princípio de concentração da matrícula do imóvel era uma medida pedida há bastante tempo pelo mercado. Temos um projeto que vai melhorar a conexão entre os bancos e os cartórios. A medida anunciada pode facilitar a análise de crédito dos bancos pois agiliza esse projeto", esclareceu o executivo.
Para Carlos Ferrari, a concentração das certidões vai ajudar a reduzir os custos com a burocracia. "Hoje é preciso solicitar um grupo de documentos sem fim em diferentes cartórios", comparou o sócio do N,F&BC.
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